樓市的112條風險

九龍誕生新地王──九龍倉以地價2.85萬元呎奪得龍翔道靚地。3、4年後入伙,樓價預期達4萬元呎,較同區豪宅高出起碼四成。難怪消息一出,鄰近豪宅馬上漲價15%。樓市莫非瘋了?

未必。新地王誕生的同一天,有調查指出,外籍僱員在香港租住三房單位,月租平均達8.2萬港元;水平之高,冠絕亞洲,比居第二位的東京猶貴兩成。環顧全球,香港的租金水平只稍遜紐約,而在另一個國際金融中心倫敦之上。

大陸游資炒起天價豪宅

於此可見,樓價雖高卻有租金支持。以4%資金回報推算,外籍僱員租住的中上檔次單位,其樓價應在2、3萬港元呎之譜,跟龍翔道大豪宅現價大致相若。故此新地王縱使價高,水平未至與現實完全脫節。代表新地王買家的梁志堅認為「貴買貴賣,有市唔怕地價貴」。「有市」者,需求也。需求從何而來?

當然不是本土大學畢業生。他們的入職薪酬水平尚未回到過渡時,何來本事置業?即使父母願為後盾,4萬元呎豪宅亦非其上車之選。天價豪宅的銷售對象應為外地──主要是大陸──買家。這個「市」大得驚人。

早前金管局的陳德霖告訴大家,香港是中國對外投資的跳板,這些資金有六、七成先在香港落腳再轉到外地云云。其金額有多大?在港停留多久?其間是存入銀行抑或入市買樓?等等問題都無確切答案。

不辯的事實是,年來大量中國資金外流,直至新近加強管控──最新招數是限制使用香港的提款機──情況方扭轉過來。外流之數有多大?一四年中是中國外匯儲備的高峯,達40,000億美元;自此一直滑落,到一六年中30,000億美元的水平,跌勢方告喘定。

那10,000億美元(相當於78,000億港元)外匯去了哪裏?是否流入香港?不易確定。然而,同期香港的貨幣總供應量增加了近37,000億港元至超過137,000億港元(躍升近四成);增加之數跟陳德霖估計的大致相若。是碰巧也好,互為因果也好,反正大陸資金外流則香港貨幣供應量大幅漲升矣。

倘習大廢匯管 樓市泡滅

官方數字記錄的,是流入銀行系統的資金。年來海關搜獲人肉走私美鈔、金條來港的新聞不絕於耳。每天平均有65萬人次來往中港兩地,天曉得漏網的游資有多少?故此年來有3、4萬億港元大陸資金流入殆無疑問。這個銀碼到底是多大?

香港的經濟產值(GDP)約為26,000億港元,即是流入資金較GDP大一倍半。以此經濟規模,這些資金若是沒有如陳德霖所言轉移外地,我們怎吃得消?哪怕只有部份留了下來,梁志堅口中的「市」亦是數以萬億港元計。除非廢除《基本法》112條──實施外匯管制──否則樓市(尤其是豪宅)自是還有一番興旺。

廢除112條的風險有多大?「習近平新時代中國特色社會主義思想」掛帥,神州大地翻起一股新文革浪潮。新發財們走資自保,情理之中。怕且怕一旦嚴厲管制措施亦煞不住資金外流,112條勢將追隨18條淪為「國家利益」的犧牲品。果如此,游資固然乾涸,金融中心地位亦難保,到時樓價又怎麼了?

人大常委「一言九鼎」既是事實,大陸隨時閂水喉,讓梁志堅口中的「市」轉瞬泡滅亦只能是不容抗拒的事實。

古立

香港 蘋果日報

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